Las arras bien redactadas ordenan una compra; mal redactadas, la complican. Casi todo el mundo entrega una señal al comprar una casa, un local o un negocio, pero muy pocos saben qué tipo de arras están firmando. Y esa palabra, que casi nadie lee, decide algo enorme: si puedes echarte atrás perdiendo solo la señal, o si la otra parte puede obligarte a comprar.
Lo más habitual es creer que con las arras uno «reserva y, si se arrepiente, pierde la señal y ya». No siempre es así. Depende del tipo de arras que se haya pactado, y aquí es donde conviene ir con cuidado.
«Esa palabra que casi nadie lee decide si puedes echarte atrás o si te obligan a comprar.»
Qué es el contrato de arras
El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa por el que una parte entrega a la otra una cantidad de dinero como señal, a cuenta del precio. Sirve para fijar el compromiso mientras se prepara la operación definitiva (por ejemplo, mientras el comprador consigue la hipoteca). La ley no fija un importe: suele pactarse un porcentaje del precio de compra.
Los tres tipos de arras (y por qué importan)
La jurisprudencia, a partir del artículo 1454 del Código Civil, distingue tres tipos. La diferencia entre ellos lo cambia todo:
| Tipo | Qué permite | Si una parte incumple |
|---|---|---|
| Confirmatorias | Confirman el contrato; son una señal a cuenta del precio. No permiten desistir libremente. | Se puede exigir el cumplimiento o una indemnización por daños. |
| Penales | Funcionan como garantía del cumplimiento. | Quien incumple pierde las arras (o las devuelve dobladas); a veces, además, se puede exigir cumplir. |
| Penitenciales | Permiten desistir del contrato, pagando por ello. | El comprador pierde la señal; el vendedor la devuelve duplicada (artículo 1454 CC). |
El punto clave es este: si el contrato no dice nada, las arras se entienden confirmatorias, no penitenciales. Es decir, no podrás echarte atrás simplemente perdiendo la señal; la otra parte podría exigirte que cumplas. Las arras penitenciales, las que de verdad permiten arrepentirse, tienen carácter excepcional y deben pactarse de forma expresa.
Lo que conviene mirar antes de firmar
- Qué tipo de arras son: dilo por escrito y sin ambigüedades. Es lo más importante de todo.
- El plazo: hasta cuándo hay para firmar la compraventa definitiva.
- Las condiciones: qué pasa, por ejemplo, si al comprador no le conceden la hipoteca.
- El estado del inmueble o negocio: cargas, deudas, situación registral; las arras se firman sobre algo que conviene haber comprobado.
¿Vas a firmar unas arras para comprar o vender? Antes de entregar o aceptar una señal, conviene saber qué tipo de arras firmas y qué te obligan a hacer. En Llamas Jurídico revisamos y redactamos el contrato de arras para que no te ate más de lo que crees. Consulta nuestro servicio de abogado de contratos en Tenerife o el área inmobiliaria, o contacta con el despacho.
La idea que te debe quedar
Las arras no son un simple papel para «reservar». Según cómo se redacten, te dan una salida o te atan a la operación. Dedicar diez minutos a definir bien el tipo y las condiciones evita el disgusto de descubrir, ya tarde, que no puedes echarte atrás como creías.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero se da en un contrato de arras?
La ley no fija una cantidad. En la práctica suele entregarse un porcentaje del precio de compra acordado entre las partes; lo importante es que conste por escrito y a cuenta del precio.
¿Puedo echarme atrás perdiendo solo la señal?
Solo si las arras son penitenciales y así se ha pactado expresamente (artículo 1454 del Código Civil). Si no se especifica, se entienden confirmatorias y la otra parte podría exigirte que cumplas.
¿Qué pasa si quien se echa atrás es el vendedor?
En las arras penitenciales, el vendedor que desiste debe devolver la cantidad duplicada. En las confirmatorias o penales, el comprador puede exigir el cumplimiento o una indemnización, según el caso.
¿Y si no me conceden la hipoteca?
Conviene preverlo en el contrato. Una cláusula que condicione la compra a la concesión de la financiación puede evitar que pierdas la señal por algo que no depende de ti.